K3 för BRF:er – nya regler för bostadsrättsföreningar 2026

Från räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska samtliga bostadsrättsföreningar i Sverige upprätta sin årsredovisning enligt K3. Det är en av de största förändringarna i regelverket för BRF-styrelser på många år. För medlemmar och styrelse innebär det en tydligare och mer rättvisande bild av fastighetens ekonomi, men också nya krav på dokumentation, kunskap och långsiktig planering.

En central konsekvens är att fastighetens underhållsbehov hamnar mer i fokus i årsredovisningen. För styrelsen blir det viktigare än någonsin att ha grepp om föreningens långsiktiga underhåll, inte minst de stora kostnadsposterna, där taket nästan alltid är en av de tyngsta. I denna artikel reder vi ut vad K3 innebär för en bostadsrättsförening, vad de nya reglerna betyder i praktiken och hur en löpande takkontroll kan ge styrelsen ett tryggare underlag inför beslut, budget och underhållsplan.

Vad innebär K3 för bostadsrättsföreningar?

K3 är ett av Bokföringsnämndens (BFN) regelverk för upprättande av årsredovisning. Det är mer detaljerat än det enklare K2 och ger en mer rättvisande bild av en fastighetsägande verksamhet över tid. För en BRF är den största praktiska skillnaden mellan K2 och K3 sättet att skriva av byggnaden. I K2 har det varit vanligt att byggnaden skrivits av som en helhet, ofta över en mycket lång period. 

Stora underhållsåtgärder, som exempelvis ett takbyte eller stambyte, har då ofta belastat resultatet direkt. I K3 används istället komponentavskrivning, det innebär att byggnaden delas in i olika komponenter. Komponenter som exempelvis stomme, tak, fasad, stammar, hissar och fönster, som var och en skrivs av efter sin egen bedömda livslängd. När en komponent senare behöver bytas redovisas det som en investering som skrivs av över sin livslängd, snarare än som en omedelbar kostnad.

Resultatet blir en jämnare ekonomisk bild över tid och en tydligare koppling mellan fastighetens faktiska tekniska status och föreningens redovisning.

Nya regler för bostadsrättsföreningar 2026 – vad behöver styrelsen känna till?

De nya reglerna för bostadsrättsföreningar 2026 utgår från Bokföringsnämndens beslut från juni 2025 om att göra K3 obligatoriskt för samtliga BRF, oavsett storlek. Det innebär att även små föreningar som hittills använt K2 måste gå över. För BRF med kalenderår som räkenskapsår är 2026 det första räkenskapsåret enligt K3, och den första K3-årsredovisningen upprättas under våren 2027.

För styrelsen är det framför allt fyra områden att vara uppmärksam på:

• Komponentindelning av byggnaden: Fastigheten ska delas in i komponenter med olika nyttjandeperioder. Det kräver underlag om byggnadens delar och deras tekniska skick.

• Ingångsbalansräkning och jämförelsesiffror: Vid övergången ska föreningen räkna om tidigare värden så att jämförelseåret blir jämförbart enligt K3.

• Upplysningar i förvaltningsberättelsen: BRF ska enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens vägledning BFNAR 2023:1 lämna upplysningar och nyckeltal, däribland hur föreningens framtida underhåll och åtaganden ska finansieras.

• Samarbetet med revisor och förvaltare: Övergången är ett ekonomiskt och redovisningstekniskt arbete som styrelsen i de flesta fall genomför tillsammans med föreningens revisor och ekonomiska förvaltare.

Denna artikel ger en översikt utifrån takets perspektiv och ersätter inte rådgivning från revisor, jurist eller ekonomisk förvaltare. Styrelsen bör alltid ta hjälp av dessa inför själva övergången.

Måste en BRF ha en underhållsplan enligt K3?

Det är en fråga som ofta dyker upp, och svaret är något mer nyanserat än ett enkelt ja eller nej.

K3 innehåller i sig inget direkt krav på att en bostadsrättsförening ska upprätta en underhållsplan. Däremot ska föreningen i förvaltningsberättelsen lämna upplysning om bland annat sin ekonomi, sina nyckeltal och hur framtida underhåll och återinvesteringar är tänkta att finansieras. 

Bokföringsnämnden anger i sin vägledning att en sådan upplysning lämpligen kan grundas på föreningens underhållsplan eller den tekniska underhållsplan som följer av bostadsrättslagen. I praktiken blir en aktuell och genomarbetad underhållsplan därför ett centralt verktyg, både för att uppfylla upplysningskraven och för att utgöra ett rimligt underlag till K3:s komponentindelning.

Med andra ord: även om regelverket inte tvingar fram en underhållsplan, gör de samlade kraven i ÅRL, K3 och bostadsrättslagen att en aktuell underhållsplan blir svår att vara utan. Det är dessutom ett av styrelsens viktigaste arbetsredskap i sig.

Varför blir underhållsplanen viktigare för BRF?

I takt med att K3 lyfter fram komponentavskrivningen och kräver mer information om fastighetens framtida åtaganden, växer underhållsplanens betydelse på flera sätt:

• Underlag för komponentindelningen: En väl uppdaterad underhållsplan ger en bra utgångspunkt för att dela in byggnaden i komponenter och bedöma kvarvarande livslängd för respektive del.

• Stöd för långsiktig budget och avgiftsnivå: Med K3 syns kommande underhållsbehov tydligare i ekonomin. En realistisk underhållsplan hjälper styrelsen att fatta välgrundade beslut om sparande, lån och avgifter.

• Bättre kommunikation med medlemmar och köpare: Mäklare, banker och presumtiva köpare granskar i dag årsredovisningar mer noggrant än tidigare. En förening som kan visa upp en aktuell underhållsplan signalerar god förvaltning.

• Beslutsunderlag för styrelsen: En levande underhållsplan gör det enklare att prioritera mellan åtgärder, planera i god tid och undvika att kostnader staplas på varandra.

För många BRF-styrelser blir det därför naturligt att se över sin underhållsplan ungefär samtidigt som övergången till K3 förbereds.

Taket – en av föreningens största framtida underhållsposter

Av alla komponenter i en fastighet är taket nästan alltid en av de tyngsta i underhållsplanen. Det är en stor investering, det har lång livslängd och det kan vid brister orsaka omfattande och dyra följdskador i bjälklag, isolering och lägenheter.

Det är också en komponent där tillståndet kan vara svårt att bedöma utan inspektion. Två tak som ser likadana ut från marken kan ha mycket olika kvarvarande livslängd beroende på material, utförande och hur de skötts genom åren. Att grunda underhållsplanen och K3-komponentindelningen på en aktuell statusbedömning ger styrelsen ett betydligt tryggare beslutsunderlag än antaganden.

Så kan löpande takkontroll minska risken för oväntade kostnader

På CC Plåt & Tak har vi i över 50 år arbetat med tak på BRF-fastigheter och kommersiella fastigheter i Stockholm. Vår erfarenhet är att de allra flesta dyra och oväntade takkostnader hade kunnat begränsas, eller helt undvikas, genom en mer systematisk löpande kontroll. Små brister som upptäcks i tid kostar en bråkdel av samma skada när den hunnit utvecklas till läckage och fuktskador.

En återkommande takinspektion ger styrelsen ett dokumenterat underlag över takets skick, vilka åtgärder som är aktuella på kort sikt och vilka som kan planeras längre fram. Det är ett underlag som direkt kan användas i underhållsplanen, i förvaltningsberättelsens upplysningar och i styrelsens budgetarbete.

TakTrygg hjälper BRF:er att hålla koll på taket över tid

För föreningar som vill ha löpande kontroll på sitt tak – utan att behöva ringa in en entreprenör vid varje misstanke – erbjuder vi tjänsten TakTrygg. Det är en lösning för bostadsrättsföreningar som vill flytta från reaktivt till proaktivt takunderhåll.

Med TakTrygg för bostadsrättsföreningar får er förening:

• Regelbunden kontroll & tidiga varningar: Årlig taksyn av certifierade specialister som upptäcker brister innan de hinner utvecklas till läckage och kostsamma skador.

• Tydligt planerings- & budgetunderlag: Komplett dokumentation med bilder, historik och prioriterade åtgärdsförslag med prisindikationer – perfekt för styrelsens långsiktiga ekonomi.

• Löpande skötsel & vintersäkring: Service i form av rensade rännor och säkerhetskontroller, samt bevakning av snö och istappar så att styrelsen slipper samordna akuta larm.

• Snabb akuthjälp: Trygg och prioriterad assistans om oförutsedda, akuta situationer ändå skulle uppstå under avtalsperioden.

Att kombinera TakTrygg med övergången till K3 är ett enkelt sätt att se till att underhållsplanen och K3-komponentindelningen vilar på en aktuell teknisk bedömning, inte på antaganden eller gamla protokoll.

Vad bör styrelsen göra nu?

Inför och under övergången till K3 rekommenderar vi att styrelsen tar några tydliga steg när det gäller den tekniska sidan av underhållet:

1. Planera för övergången till K3: Stäm av med revisor och förvaltare kring tidsplanen för K3-övergången i just er förening.

2. Se över underhållsplanen: Titta på nuvarande underhållsplan, är den aktuell och realistisk, eller bör den uppdateras?

3. Bedöm de tunga komponenterna: Framför allt tak, fasad, stammar och fönster, och kontrollera när de senast inspekterades.

4. Boka in en takinspektion: Detta är framförallt nödvändigt om det är mer än ett par år sedan taket gicks igenom på plats.

5. Överväg en löpande takkontroll: Exempelvis genom TakTrygg, detta är för att slippa börja om från noll inför varje budgetår.

Sammanfattning

K3 gör fastighetens långsiktiga underhåll tydligare i föreningens ekonomi och ställer därmed högre krav på styrelsens kunskap om de tunga komponenterna i fastigheten. Taket är ett av de tydligaste exemplen, en stor kostnadspost med lång livslängd och betydande risker vid brister. För styrelsen handlar det inte om att lära sig redovisning, utan om att se till att underhållsplanen och de underlag som K3 förutsätter vilar på en uppdaterad bild av fastighetens skick.

Vanliga frågor om K3 för bostadsrättsföreningar